【銘柄分析】投資法人みらい【3476】
分配金利回り
2021/6/4の終値50,900で予想分配金が2021年4月期1,220円、10月期1,260円の計2,480円で計算すると、利回り4.87%となります。一時期はコロナの影響で投資口価格が28,000まで落ち込んでいたことを考えるとかなり回復しました。
ポートフォリオ
ポートフォリオデータ | ポートフォリオ | 投資法人みらい
こちらで確認可能です。オフィスが半分強(54.5%)、ホテルが17.2%含まれています。ホテル特化のインヴィンシブル投資法人(8964)やジャパン・ホテル・リート投資法人(8985)については大幅減配等、非常に苦しい状態なので、みらいに含まれるホテルの影響も心配なところですが、指をくわえて状況の好転を待ってるわけではなくて、BizMiiX淀屋橋のオフィスコンバージョン(ホテルからオフィスへの運用変更!)や、コロナウィルスの影響が大きいホテルを売却し、安定性の高いアセットの取得をしたりと機動力に好感を持っています。
物件数は34で取得価格合計が約1540億、鑑定評価額合計が約1650億です。資産規模はなかなか大きいので、あとは格付けでAA格を取得して、日銀の買い入れ対象にならないかなあと妄想しています。ポートフォリオの平均築年数は24.09年で、浅くはないかなあという印象です。(築年数の経過した物件の多い、大江戸温泉リート投資法人(3472)だと平均38.29となっていました。比較のご参考に)
各種指標
J-REIT INSIGHT｜不動産投資信託（J-リート）の投資戦略を考える専門サイト-銘柄一覧-
こちらを参考にさせて頂きました。
1口当たりNAVが51,157円で、投資口価格50,900を上回りますので、株で言うPBR1倍割れの状態で投資妙味があります。FFO倍率は24.36倍でこれも悪くない水準だと思います。
結論
私はバリュー投資のつもりで投資に取り組んでいます。その目線からは、今から投資してもギリギリ旨味がある水準だという感覚です。お試しで少し買ってみようかなと思います。
REITのバリュエーションについて
ジェレミー・シーゲル著「株式投資の未来」では、たとえ優良な(米国の)銘柄に対してであっても、PERで20倍～30倍が支払う対価として妥当である旨記載があります。
FFO倍率とは
株式におけるPERに似た指標として、REITにはFFO倍率があります。
FFOの特徴
- REITでは建物の減価償却費の比重が大きく、その影響を除くため会計上の費用である(＝実際にその金額を当期に支出したわけではない)減価償却費を足し戻します
- 物件の売買益を引き戻します。売買益は経常的に発生する利益ではないので、その影響を除く意図です
FFO倍率はどの程度が妥当か
ここが問題なのですが、FFO倍率の適正レンジについて言及された物を見つけることができませんでした。私は少々乱暴ですが株式と大差なしと考え、FFO倍率が20倍～30倍で適正と考えるようにしています。
REITでは良くも悪くも利益の9割を分配金として吐き出してくれるので、その点が気に入っています。
株だと当期の利益が悪いと、内部留保を増やして減配コースがあるので、配当を目当てに投資する人にとってハラハラしますね。
【決算分析】旭化成 2020年3月期決算
- 営業利益(前期比▲323億円,-15.4%)
- 当期純利益(前期比▲436億円,-29.5%)。特別損失として減損損失220億が計上されています。
- 自己資本比率：53.6%(19/3) --> 48.6%(20/3)
- 年間配当：34円
- 株主還元方針：
株主還元に関しては「安定配当且つ継続的な増配を目指す」という方針に変わりはなく、期末業績の結果を踏まえて、適切に判断
- FCFがマイナスになってしまいました
- 投資CF：
有形固定資産の取得による支出1,384億円、Veloxis Pharmaceuticals A/SやCardiac Science Corporation買収などの連結範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出1,758億円などがあった
【決算分析】住友商事 2019年度通期決算
3月期決算が続々出ていますね。住友商事の決算をチェックします。
| (単位：百万円) | |||
| 2020年3月期 | 2019年3月期 | ||
| 収益 | 5,299,814 | 5,339,238 | 394億減少(-0.7%) |
| 売上総利益 | 873,663 | 923,193 | 495億減少(-5.4%) |
| 営業利益 | 196,233 | 275,640 | 800億減少(-28.8%) |
| 当期利益 | 189,517 | 337,787 | 1500億減少(-43.9%) |
| 営業CF | 326,618 | 268,883 | |
| 投資CF | -203,417 | -51,317 | ・20年3月のフリーキャッシュフローは1200億 ・キャッシュフローマージンは6.2%(<15%) |
| 財務CF | -57,742 | -233,196 | |
決算発表プレゼンテーションを参照すると、金属セグメントの当期利益が前期405億から今期-500億に転落しています。
■年間配当
2019: 75
2020: 80
2021(予想): 70
JREITの利回りが気になる話
コロナウィルスの影響でJREITの価格が軒並み大幅に下落し、利回りが上がりました。特にホテル系のREITは利回り10%を超えるにわかに信じがたい物も出ています。ただ注意しなければならないのは、業績予想や分配金予想を未定に変更しているものも多くこれまでの実績から計算する利回りはあまり意味がある数字ではないという点でしょうか。
利回りの情報は↓を好んでよく確認しています。
物流施設主体型のリートは下落後に急速に値段を戻しています。インターネット通販の登場で小売店の業績がうんぬんと言われて久しいと思いますが、インターネット通販だろうと店舗だろうと、商品はどこかに保管しなければならないことに変わりはありませんので、物流施設に大きな期待が寄せられている状況は自然に感じます。
私はというと、格付けでAA格(AA-以上)がついているものを選好して拾っています。格付けが充てになるのかという点についてはリーマンショックによって闇がバラされてしまったのですが、日銀の買い入れ対象になるという意味では安心感があるからです。
その他の注目ポイントとしては固定賃料、変動賃料の配分でしょうか。コロナの影響を加味して変動賃料を0として計算してみることで、少なくとも直近の業績はどのようになるのか予想ができるように思います。(この事態が長引けば固定賃料の部分にもメスが入る可能性はありますが、、)
JREITの魅力的な点は利益の9割は分配金に回されるため、業績が悪化したとしてもいきなり無配ということにはなりずらいところです。
しばらくは発表される各社の業績を見守りたいと思います。
待遇向上を要求する話
ブログのタイトルの割に一切仕事について記載がありませんでしたので、書いてみます。
私はとある外資系IT企業で仕事をしています。日系だろうが外資だろうが、どの会社だろうがIT系はどんな部署に配属するかで忙しさが決まる印象があります。ちなみに私は基本的に忙しくありません。逆にソフトウェアの開発をされている部隊は常に締め切りがあり、間に合わないということが許さないのでとても忙しそうです。
外資系企業は待遇(というかストレートに給与)が良いという印象をお持ちの方も多いと思います。その説明だと△です。「外資系企業は(外から転職してきた方の)待遇が良い」という説明がより真実に近いと思っています。(注1.主観です) (注2.金融系は異次元なので当てはまらない方も多いと思います。)
理由は前職の給与水準を確認し、プラス◯パーセントの待遇を提示するといったことがされるからです。なので会社に入る時が大事で、中で何年やっているという部分は評価されにくい印象です。
そして、黙っていると満足していると思われます。いちいち向こうからやってきて、不満はないですかと聞いてもらえることは期待できません。なので、待遇の向上を主張していくことが大事だと思います。
怖いのが、会社に貢献していないのに生意気な奴だと見られるケースですね。他者からの評価に探りをいれながら、周りからも妥当だと言ってもらえるような要求をしなければいけないと思います。
さあ、吉とでるか、凶とでるか。お楽しみに。
